Vendre ou louer son bien ?
Deux scénarios, deux fiscalités qui n'ont rien à voir. La vente déclenche l'impôt sur la plus-value (19 % + 17,2 %, réduits par la durée de détention). La location produit un revenu imposé chaque année. Cet outil chiffre les deux, et vous montre lequel laisse le plus dans votre poche.
Comment chaque scénario est calculé
Si vous vendez
Le gain imposable est la différence entre le prix de revente et le prix d'achat augmenté des frais et des travaux. Ce gain est ensuite réduit par un abattement lié à la durée de détention, puis taxé à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les deux abattements ne suivent pas le même calendrier, c'est ce qui explique qu'à 22 ans l'impôt sur le revenu disparaisse alors que les prélèvements sociaux continuent.
Si vous louez
Les loyers encaissés constituent un revenu imposable. Dans le régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % tient lieu de charges. Le solde est taxé à votre taux marginal d'imposition, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le rendement net rapporte ce revenu annuel au prix total de revient du bien.
Le tableau des abattements
| Durée de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prélèvements (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun | Aucun |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % (soit 100 % au total) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Ce que ce comparatif ne dit pas
- Il compare une somme encaissée aujourd'hui à un revenu étalé dans le temps. Un euro aujourd'hui ne vaut pas un euro dans dix ans, et ce calcul ne corrige pas cet écart.
- Il ignore la fiscalité future de vos loyers si vous les replacez, et celle de vos héritiers le cas échéant.
- Il suppose que le bien se loue au loyer indiqué, sans impayé, sans travaux de remise en état entre deux locataires.
- Les dispositifs d'exonération particuliers (résidence principale, première cession d'un logement secondaire, remploi) ne sont pas pris en compte.
- Un bien qui se loue bien n'est pas forcément un bien qui se vend bien au prix espéré. Le marché local compte plus que ce tableau.
Questions fréquentes
Quels impôts s'appliquent sur une plus-value immobilière ?
Deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Chacun bénéficie d'un abattement selon la durée de détention, calculé différemment.
À partir de quand une plus-value est-elle exonérée ?
L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention. Celle des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. Entre les deux, la plus-value reste imposée aux prélèvements sociaux.
Quel régime fiscal s'applique à la location nue ?
En micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % représente vos charges, et le reste est imposé à votre taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, le régime réel s'impose.
Et si le bien est loué meublé ?
La fiscalité change de cadre : le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement micro-BIC de 50 % en location longue durée, ou de 30 % pour un meublé de tourisme non classé depuis 2025. Ce simulateur traite la location nue.
Pourquoi ce calcul ne suffit-il pas à décider ?
Parce qu'il compare deux sommes mais ignore le temps, la fiscalité de la revente des loyers, l'évolution du marché local et votre situation personnelle. Il éclaire la décision, il ne la prend pas.
Les frais d'acquisition sont-ils toujours déductibles ?
Ils sont pris en compte soit pour leur montant réel si vous pouvez les justifier, soit par un forfait de 7,5 % du prix d'achat. C'est ce forfait qui est utilisé par défaut ici.
Que faire du résultat ?
Regardez surtout l'écart entre les deux scénarios et sa sensibilité aux paramètres : changez la durée de détention ou le loyer, et voyez si le verdict bascule. Un résultat qui tient bon sur plusieurs hypothèses est plus solide qu'un chiffre unique.