Rentabilité location courte durée : le calcul complet
Louer en courte durée (Airbnb, meublé de tourisme) peut rapporter plus qu'une location classique, mais la fiscalité 2026 a resserré le régime du micro-BIC pour les meublés non classés. Ce calculateur vous donne la rentabilité brute, nette et nette après impôt de votre projet.
Depuis les revenus 2025 (déclaration 2026), l'abattement est de 30 % (au lieu de 50 %) pour les meublés de tourisme non classés, avec un seuil abaissé à 15 000 €. Les meublés classés conservent 50 % et 77 700 €.
Calculez la rentabilité de votre location
Calcul 100 % local dans votre navigateur · Impôt = (loyers × (1 − abattement)) × (TMI + 17,2 %) · Les charges ne sont pas déductibles en micro-BIC (l'abattement les remplace).
Les trois niveaux de rentabilité
| Indicateur | Formule | Exemple (200 000 €, 18 000 €) |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels ÷ prix d'acquisition | 9,00 % |
| Rendement net (avant impôt) | (Loyers − charges) ÷ prix d'acquisition | 8,00 % avec 2 000 € de charges |
| Rendement net après impôt | (Loyers − charges − impôts) ÷ prix d'acquisition | 6,03 % (non classé, TMI 30 %) |
Exemple chiffré : bien à 200 000 €, 18 000 € de loyers annuels, meublé non classé, TMI 30 % → base imposable = 18 000 × 70 % = 12 600 € → impôt = 12 600 × 30 % + 12 600 × 17,2 % = 3 780 + 2 167,20 = 5 947,20 € → net après impôt = 18 000 − 5 947,20 = 12 052,80 €, soit 6,03 % de rendement. Meublé classé (50 %) : base 9 000 €, impôt 4 248 €, net 13 752 € soit 6,88 %.
La fiscalité 2026 en un coup d'œil
| Type de location | Abattement micro-BIC | Seuil de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Chambres d'hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Au-delà du seuil | Régime réel (charges déduites) | — |
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Le micro-BIC ne déduit pas les charges réelles : si votre crédit, vos travaux ou la taxe foncière dépassent l'abattement, le régime réel peut être plus avantageux.
- Le taux d'occupation n'est pas modélisé : les loyers bruts doivent refléter votre prévision réelle (nuits louées × tarif moyen).
- La taxe de séjour, la TVA éventuelle et les frais de plateforme (commissions Airbnb ou Booking) ne sont pas déduits sauf à les saisir dans les charges.
- Les règles locales (autorisation en mairie, 120 nuits maximum pour la résidence principale, règlement de copropriété) ne sont pas traitées.
- Le micro-entrepreneur (statut) est soumis aux cotisations sociales : cette page ne couvre que la location en LMNP, pas le statut de micro-entrepreneur locatif.
Comment ces règles sont vérifiées
Les taux d'abattement et seuils proviennent de la documentation fiscale officielle (impots.gouv.fr, fiche service-public « Location d'un logement meublé » F32744) et du barème 2026, vérifiés le 27/08/2026. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent aux revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers et les BIC non professionnels.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité d'une location courte durée ?
Le rendement brut = loyers annuels ÷ prix d'acquisition. Le rendement net (avant impôt) = (loyers − charges annuelles) ÷ prix d'acquisition. Le rendement net après impôt intègre la fiscalité du régime micro-BIC : abattement 30 % pour un meublé non classé (50 % pour un meublé classé), puis impôt sur le revenu selon votre TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Quelle est la fiscalité des meublés de tourisme en 2026 ?
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026 : abattement forfaitaire de 30 % au régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (seuil de recettes 15 000 €), et abattement de 50 % avec un seuil de 77 700 € pour les meublés classés ou les chambres d'hôtes. Au-delà du seuil, le régime réel s'applique.
Le micro-BIC 30 % couvre-t-il les charges réelles ?
Non. L'abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles. Selon votre situation (crédit, travaux, taxe foncière), le régime réel peut être plus avantageux : il faut comparer les deux avant de choisir.
Quels impôts sur les revenus de location courte durée ?
En micro-BIC, le revenu imposable = recettes − abattement. Il est soumis au barème de l'impôt sur le revenu (votre tranche marginale) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un meublé non classé avec 18 000 € de recettes et un abattement de 30 % : 12 600 € imposables.
Quel est un bon rendement locatif pour une location courte durée ?
À titre indicatif, un rendement brut de 6 à 8 % est souvent cité en location courte durée, contre 3 à 4 % en location longue. Le rendement net réel dépend des charges, du taux d'occupation et de la fiscalité : ce calculateur vous donne les trois niveaux (brut, net, net après impôt).
La location courte durée est-elle toujours autorisée ?
Non. La location de courte durée est soumise à des règles locales : changement d'usage du logement, déclaration en mairie ou autorisation selon les communes, plafond de 120 nuits par an pour la résidence principale, règles des copropriétés. Vérifiez la réglementation de votre commune avant de commencer.
Pour aller plus loin : le calcul de la plus-value immobilière, les prix immobiliers par ville et par département et le catalogue des calculateurs Calcupia.