Plus-value immobilière : l'impôt à prévoir en 2026
Vendre un bien plus cher qu'à l'achat génère une plus-value imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sous réserve des abattements pour durée de détention et des exonérations. Ce calculateur reproduit la méthode officielle, année par année.
Les prélèvements sociaux suivent un rythme plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, puis 9 % par an après la 23e, avec exonération totale à 30 ans.
Calculez votre plus-value imposable
Calcul 100 % local dans votre navigateur · Méthode officielle : PV brute − (frais + travaux forfaitaires) → abattement durée → IR (TMI) + PS 17,2 % · Les arrondis sont au centime.
Le barème des abattements
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % (cumul 100 %) | 1,6 % (cumul 28 %) |
| 23e à 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Exemples officiels (service-public, +10 000 € de plus-value) : après 10 ans → abattement IR 30 % (3 000 €) et PS 8,25 % (825 €) ; après 25 ans → exonération IR totale et abattement PS 55 % ; après 30 ans → exonération totale.
Les exonérations principales
- Résidence principale : exonération totale de la plus-value.
- Détention de plus de 30 ans : exonération totale (IR + prélèvements sociaux).
- Prix de cession ≤ 15 000 € : exonération totale.
- Ancienne résidence principale vendue dans les 2 ans suivant le déménagement (sous conditions).
- Vente par un retraité ou une personne handicapée : exonération sous conditions de revenus (résidents fiscaux français).
- Réinvestissement : la plus-value peut être exonérée si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et que vous réinvestissez sous 2 ans (une seule fois).
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Les abattements exceptionnels supplémentaires (60 % dans les zones A/A bis/B1, 70 % dans certaines zones urbaines) ne sont pas appliqués.
- Cas des ventes à un proche (parent, enfant) : la majoration de 85 % en zone tendue ne s'applique pas, et certains abattements sont exclus.
- La durée est calculée en années civiles : le notaire applique le décompte exact au jour près (jours et mois révolus), qui peut légèrement différer.
- Les moins-values ne sont ni déductibles ni reportables sur d'autres revenus.
- Les non-résidents, les SCI à l'IS et les terrains à bâtir ne sont pas traités ici.
Comment ces règles sont vérifiées
Le barème des abattements, les frais forfaitaires (7,5 %) et travaux (15 %), ainsi que les exonérations proviennent de la fiche officielle service-public « Imposition des plus-values immobilières » (F10864, vérifiée le 27/08/2026), recoupée avec le BOFIP (article 150 VB du CGI). Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %.
Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value imposable d'un bien immobilier ?
La plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition, minorée des frais forfaitaires (7,5 % du prix d'achat) et des travaux (15 % du prix d'achat si détention supérieure à 5 ans). Ensuite s'applique l'abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'IR, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux.
Quels sont les abattements pour durée de détention en 2026 ?
Jusqu'à 5 ans : aucun abattement. De la 6e à la 21e année : 6 % par an (IR) et 1,65 % par an (prélèvements sociaux). À la 22e année : 4 % (IR) et 1,6 % (PS). Au-delà de 22 ans : exonération de l'IR, et 9 % par an (PS). Au-delà de 30 ans : exonération totale.
Quand la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Principales exonérations : résidence principale, vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans, prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, ancienne résidence principale vendue sous 2 ans. Certaines exonérations conditionnelles existent aussi (réinvestissement, vente par un retraité ou une personne handicapée sous conditions de revenus).
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
La plus-value est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu (votre tranche marginale) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Exemple : une plus-value de 5 000 € après 10 ans de détention, avec une TMI de 30 %, donne 1 050 € d'IR et 789,05 € de prélèvements sociaux.
Les frais d'acquisition et les travaux sont-ils déductibles ?
Oui, selon deux options : soit les frais réels justifiés, soit des forfaits — 7,5 % du prix d'acquisition pour les frais (notaire, droits) et 15 % du prix d'acquisition pour les travaux, à condition de détenir le bien depuis plus de 5 ans.
La plus-value est-elle toujours obligatoire à déclarer ?
La déclaration de plus-value est effectuée par le notaire lors de la vente. Si votre plus-value n'est pas imposable (exonération), vous n'avez rien à payer. Par contre, une moins-value ne peut jamais être déduite de vos autres revenus ni reportée.
Pour aller plus loin : la rentabilité d'une location courte durée, les prix immobiliers par ville et par département et le catalogue des calculateurs Calcupia.